Approfondimenti

Il decreto “sblocca cantieri” è diventato legge

Il decreto “sblocca cantieri” è diventato legge. Avevo commentato il testo del decreto che era stato approvato “salvo intese”. Ora che le intese sono state fatte il decreto è finito in gazzetta ufficiale. Non senza sorprese. La norma di interpretazione autentica (del “pasticcio” creatosi in merito alle distanze tra fabbricati quando vi è di mezzo una strada) è sparita. Ora spetta alle Regioni risolvere il problema e nel frattempo tutte le ristrutturazioni fuori sagoma e le demolizioni con ricostruzione nei centri urbani, dovrebbero essere (o essere state) effettuate con un distacco pari all’altezza dell’edificio più alto. Con buona pace della rigenerazione urbana. Una norma pasticciata del 1968, presa come principio generale di diritto e chiaramente creata per le zone di espansione ma inserita in un proprio capoverso che la fa riferire a tutto il territorio, oggi crea una situazione di stallo che durerà, presumibilmente, anni.

LA NULLITÀ EX ART. 46 D.P.R. 380/2001 NELLA SENTENZA S.U. N. 8230/2019

Con una recentissima pronuncia (la n. 8230/2019 del 22 marzo 2019), le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno fatto chiarezza su un tema da anni al centro del dibattito. Dopo oscillazioni e cambi di orientamento, la pronuncia dello scorso marzo (che ha fatto seguito all’Ordinanza di rimessione n. 20061/18) è intervenuta per dirimere definitivamente la questione, e chiarire se la nullità di cui all’art. 46 del D.P.R. 380/2001 debba intendersi come nullità «testuale» o, piuttosto, «sostanziale».

SULLA NOZIONE DI PERTINENZA URBANISTICA

Qualificare un manufatto come pertinenza determina, come noto, la possibile realizzabilità dello stesso senza la previa richiesta del titolo abilitativo. La nozione di pertinenza contenuta nell’art. 817 c.c. è, tuttavia, generica e non applicabile in materia urbanistica. Con la sentenza n. 61 pubblicata il 3 gennaio 2017, il TAR Campania, con riferimento a due tettoie poste a ridosso di un fabbricato esistente e in ampliamento dei locali dello stesso, ha rilevato che le stesse non sono qualificabili quali pertinenze ma opere edilizie autonome. In particolare, richiamando quanto già espresso dai giudici di Palazzo Spada, è stato affermato che la pertinenza urbanistica è caratterizzata da elementi diversi e ulteriori rispetto a quella civilistica ravvisabili nella esiguità quantitativa del manufatto e nella sussistenza di un nesso funzionale tra il manufatto e l’edificio principale. Pertanto, perché un manufatto possa ritenersi pertinenza è necessario che lo stesso sia di entità tale da non alterare in modo rilevante l’assetto del territorio e che costituisca parte integrante di un edificio principale, non separabile dallo stesso se non comportando l’alterazione della funzione e dell’essenza dell’insieme.

SULLA NOZIONE DI LOTTIZZAZIONE ABUSIVA

Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 5328 del 24 novembre 2015, si è pronunciato a proposito della nozione di lottizzazione abusiva, specificando le ipotesi che integrano la fattispecie sanzionata dall’art. 30 del D.P.R. 380/2001. I giudici di Palazzo Spada affermano che si può parlare di lottizzazione abusiva solo in presenza di una preordinata trasformazione di una porzione di territorio, tale da aggiungere una nuova e composita maglia al tessuto urbano, con conseguente necessità di costituzione o integrazione delle necessarie opere di urbanizzazione. La lottizzazione abusiva, pertanto, non deve confondersi con l’effettuazione di qualsiasi intervento edificatorio non autorizzato o non compatibile con la disciplina urbanistica vigente; per potersi configurare e, quindi, sanzionare, anche in via preventiva, si richiede la sussistenza di elementi precisi ed univoci o quantomeno di un quadro indiziario idoneo a prefigurare un assetto dell’area incompatibile con quello esistente ovvero con quello previsto dagli strumenti urbanistici.

INQUADRAMENTO DELLA NOZIONE DI CONTROINTERESSATO IN MATERIA EDILIZIA

Intervenendo in merito ad un’impugnazione di un annullamento in autotutela di permesso di costruire in sanatoria, il Consiglio di Stato, con sentenza n. 4582/2015, ha chiarito la nozione di controinteressato e specificato i requisiti necessari affinché un soggetto possa essere considerato tale. Per la qualifica di controinteressato in senso processuale, infatti, è necessaria la sussistenza di due requisiti: uno formale, quale l’indicazione del nominativo nel provvedimento amministrativo, e uno sostanziale, costituito dalla sussistenza di un interesse favorevole al mantenimento della situazione definita dal provvedimento stesso. Pertanto, occorre distinguere tra la posizione di colui che è titolare di un generico interesse a mantenere efficace il provvedimento impugnato, quale può essere l’autore di un esposto o di una segnalazione all’Amministrazione, e la posizione di colui che dal provvedimento medesimo viceversa riceve un vantaggio diretto e immediato, che assume, quindi, la veste di controinteressato; di conseguenza, deve essergli notificato il ricorso a pena d’inammissibilità ai sensi di quanto previsto dall’art. 41, comma 2, del Cod. Proc. Amm.

APPUNTI EXPO REAL 2015 - RICCARDO DELLI SANTI E FIDIS GIAMMARCO BORTIGNONI

Monaco ha regalato agli operatori del mondo immobiliare due giorni di sole e di temperatura di fine estate.
L’ottimismo che abbiamo percepito nei colloqui con gestori ed investitori ha contribuito alla generale sensazione che si stessero concludendo numerosi affari:
Tutti gli stand erano pieni e noi stessi abbiamo trovato molte occasioni di interessanti incontri nei quali abbiamo verificato che l’Italia è definitivamente tornata nel radar degli investitori.
La prevalenza dell’interesse sembra essere allocata su varie aree tematiche della residenza. Nel corso di un interessante panel abbiamo incontrato Adagio City Aparthotels, Starwood Hotels & Resorts, Room Mate / BeMate e Zoku, gestori di serviced apartments le cui dimensioni sono divenute veramente importanti. Alcuni di loro hanno già investito in Italia (Firenze e Milano), altri si apprestano a farlo. È certamente questa un’area nella quale immobili dismessi dalle precedenti funzioni possono trovare interessanti sbocchi..... Per il testo completo, clicca su "Per Saperne di più".

NUOVA DISCIPLINA DELLE STRUTTURE RICETTIVE EXTRALBERGHIERE

Con l’introduzione del Regolamento n. 8 del 7 Agosto 2015 della Regione Lazio, pubblicato sul BURL n.73 del 10 Settembre 2015, il legislatore regionale è intervenuto al fine di semplificare le norme regolamentari vigenti in materia di strutture ricettive extralberghiere, di migliorare la qualità dell’offerta turistica della Regione e di contrastare l’abusivismo. Per avviare una struttura ricettiva extralberghiera, occorre presentare al Comune di competenza la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che, differentemente rispetto alla normativa precedente, raccoglie in un unico procedimento sia la segnalazione dell’avvio dell’attività che l’autocertificazione da parte del soggetto proponente della tipologia, della classificazione e della denominazione della struttura. In caso di mancata presentazione, pertanto, è stato previsto un efficace sistema di controllo informatico volto a rilevare eventuali difformità tra le strutture dotate di regolare autorizzazione e il totale delle strutture presenti nei maggiori portali online. Tra le altre novità, occorre segnalare la previsione di nuove tipologie di ricettività e di sostanziali modifiche nei parametri di classificazione delle strutture extralberghiere, oltre alla possibilità di gestire la struttura sia in forma imprenditoriale che non.

SEMPLIFICAZIONI AMMINISTRATIVE IN MATERIA DI SCIA

Con l’approvazione della L. n. 124/2015 recante “Deleghe al Governo in materia di riorganizzazione delle amministrazioni pubbliche”, sono state introdotte diverse novità riguardanti le semplificazioni amministrative e, in particolare, in materia di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Al fine di incentivare lo svolgimento delle attività legittimabili tramite SCIA, il legislatore è intervenuto stabilendo un termine di 18 mesi entro il quale l’amministrazione, nel caso in cui sussistano ragioni di interesse pubblico, può adottare d’ufficio il provvedimento di annullamento di un’autorizzazione o di una concessione di benefici economici, nonché un termine di 60 giorni per invitare il segnalante ad adottare le misure necessarie a conformare l’attività iniziata alla normativa vigente in caso di carenza dei requisiti e dei presupposti richiesti dalla legge. Tale misura rappresenta un segnale positivo per tutti gli operatori nazionali ed internazionali che intendono investire nel settore del Real Estate in Italia, in quanto garantisce loro una maggiore certezza sui tempi dell’attività amministrativa e, conseguentemente, una riduzione dell’incertezza dell’investimento.

SANZIONI PER DIFFORMITÀ PARZIALI DI UN FABBRICATO

Il Consiglio di Stato interviene sull’interpretazione ed applicazione dell’art. 34 del D.P.R. n. 380/2001 relativo alle sanzioni per difformità parziali rispetto alla parte regolarmente edificata di un fabbricato. In base ai principi (anche di rilevanza comunitaria) di proporzionalità e ragionevolezza, la sanzione demolitoria andrà applicata solo laddove le difformità riscontrate siano di tale entità da non rendere più identificabile e ripristinabile quanto regolarmente edificato.
Laddove, invece, dalla demolizione emergessero pregiudizi anche per le parti eseguite in conformità, dovrà essere applicata la sanzione pecuniaria.

CONVENZIONI URBANISTICHE - GIURISDIZIONE E APPICABILITA’ DEI PRINCIPI IN MATERIA DI OBBLIGAZIONI E CONTRATTI

Il TAR Lombardia - Milano, con sentenza 11 maggio 2015 n. 1137, ha escluso che la giurisdizione esclusiva del G.A. in materia di edilizia e urbanistica possa estendersi anche all’escussione della polizza fideiussoria relativa al pagamento degli oneri di urbanizzazione, stabilendo, invece, che sussiste la giurisdizione del G.A. in ordine alle controversie riguardanti l’adempimento degli obblighi derivanti da convenzioni urbanistiche connesse a lottizzazioni. Il TAR ha stabilito, inoltre, che in caso di inadempimento di una convenzione urbanistica vigono i principi in materia di obbligazioni e contratti, con la conseguenza che, nel caso di inesecuzione delle prestazioni contrattuali dovute dal lottizzante, è onere di quest’ultimo dare la prova della causa non imputabile e che la rinuncia unilaterale alla convenzione costituisce un vero e proprio atto di recesso dell’accordo contrattuale in violazione dell’art. 1372, comma 1, c.c. e dell’art. 21 sexies della legge n. 241/1990.